На днях задумался о том, что неплохо было бы обзавестись своей жилплощадью. Взял газету “Недвижимость” и… волосы дыбом, конечно, не встали, но перспектива приобретения квартиры как-то потускнела и отдалилась. Цены оказались не просто кусачими, а даже немного бешеными. Стоимость однокомнатной квартиры доходит до $40 тыс. Четырехкомнатной – до 120 тыс. И это на вторичном рынке жилья! Причем Караганда – не самый дорогой город Казахстана. В Алматы и Астане цены вообще превышают все мыслимые “потолки”.

Если брать соотношение средней стоимости жилья к среднегодовому доходу, например, в Лондоне, то там он держится примерно на уровне 4.1 (данные на 2005 год). В Алматы средняя стоимость жилья (2х и 3х комнатные квартиры) на тот момент была около 70 тыс. долларов. Средняя зарплата (на сентябрь 2005 года) – 44,000 тенге в месяц. Исходя из этих данных получаем, что соотношение равно примерно 17.9. Выше лондонского показателя в четыре раза. В Калифорнии этот показатель составляет 8.3, тоже ниже нашего более чем в два раза. Почему же на казахстанском рынке жилья сложилась такая странная ситуация?

Одним из факторов в свое время называли заинтересованность строительных компаний в удержании высокой конечной цены на недвижимость. Ажиотажный спрос позволял достигать, не напрягаясь, не снившейся ни одной западной компании рентабельности. Однако риэлторы и ипотечные компании также признают, что непомерно высокие цены и их дальнейшее увеличение им уже не выгодно. Квартиры месяцами «висят» в базах данных, в то время как стоимость их упрямо ползет вверх.

Свой вклад в ценообразование на рынке недвижимости вносит естественно и отсутствие собственного производства стройматериалов. Большая часть их (за исключением бетона и еще некоторых продуктов казахстанской промышленности) ввозится из-за границы, а это дополнительные издержки на перевозку и растаможивание. Впрочем, утверждать, что во всем виновата дороговизна стройматериалов нельзя. Тем паче, что цены на них относительно стабильны, хотя и достаточно высоки.

Еще одной причиной столь странного поведения цен могут быть миграционные процессы и возникший из-за них дефицит жилья. Такое мнение высказал член Союза архитекторов Сагындык Джамбулатов:

Сейчас самое дешевое жилье – в Павлодаре. Самое дорогое в Астане. Но со временем и в столице появится много пустующих квартир. Строительный бум все равно спадет. Когда объединились два Берлина, пять лет шло ажиотажное строительство, а затем большинство фирм из-за отсутствия объемов работ обанкротились. Такая же ситуация будет и у нас, но обозначить точно дату начала стабилизации пока трудно. Возможно, это произойдет лет через десять. До этого Астана будет бурно развиваться.

Между прочим, именно перенос столицы в Астану и стал в свое время катализатором роста цен на недвижимость в Караганде. Так что сомневаться в правильности этого высказывания не приходится.

Кроме того, нельзя не вспомнить о том, что цены на квартиры у нас в Республике даются в долларовом эквиваленте. А доллар последнее время весьма серьезно лихорадит. Это не может не сказываться на спросе. Люди стремятся избавиться от зелененьких купюр и вкладывают деньги в недвижимость, которая у нас является сейчас едва ли не самым надежным капиталовложением. И тут мы плавно подходим к другому интересному факту. Сегодня в Казахстане на рынке недвижимости “крутятся” громаднейшие суммы. Причем значительная часть их проходит через руки неофициальных продавцов – объемы легальных продаж сравнимы с доходами на черном рынке. Но стабильность и высокий уровень рентабельности привлекает и серьезных инвесторов. Тем более что вкладывать средства больше и некуда – в Казахстане нет альтернативы, такой как, например, рынок ценных бумаг. А все это в итоге также приводит к увеличению цен на жилье.

И напоследок хотелось бы заметить, что недавно, парламент рассмотрел законопроект «О долевом участии в жилищном строительстве». Сенаторы, как заведено в последнее время в кратчайшие сроки сказали свой «одобрямс». С одной стороны, этот законопроект защищает права дольщиков. А с другой стороны, он вполне может вызвать еще один скачок цен на жилье. Ведь одним из нововведений стал пункт гласящий, что при уплате дольщиком цены договора в полном объеме дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр не допускается. И владельцы строительных компаний уже заявили о том, что этот законопроект не является паритетным.

А как мы можем через год-полтора сказать, что цена осталась неизменной? – говорит начальник производственно-технического отдела корпорации «Куат» Виктор Егоров. – Мы живем в условиях рынка, когда нельзя точно предугадать, сколько завтра будут стоить стройматериалы, коммуникации, забирающие львиную долю средств на строительство объекта. Начинаем строить – одна цена, через полгода – на тебе, материалы стали дороже на 15-20 %. Эту разницу кто будет платить – компания?

Таким образом, несмотря на существенный перегрев рынка недвижимости, жилье в Казахстане пока что не собирается дешеветь. А значит приобрести квартиру, особенно молодежи с ее финансовыми затруднениями, будет по-прежнему сложновато. Остается только уповать на ипотечные кредиты, которые правда тоже не радуют размерами процентов. Но это уже другая песня, о которой мы поговорим в другой раз.